잠깐, 경제공부좀 합시다.

10년 뒤 부동산과 주가는 어떻게 될까?

 

지난 1989년 ‘멘큐 경제학’의 저자로 유명한 하버드대 경제학과 멘큐(47) 교수는 2007년 미국의 실질 주택가격이 98년보다 47% 폭락할 것이란 논문을 발표해 충격을 던졌다. ‘인구 구조’의 변화가 ‘자산 가치’에 미치는 영향력을 처음 주목한 것이다.

결론적으로 멘큐 교수의 예측은 틀렸다. 현재 미국 부동산은 ‘버블(거품)’을 걱정할 만큼 오른 상태이다. 그는 이민 인구를 고려하지 않았고, 신규 주택 외에 크고 고급스런 주택을 사려는 수요 등을 감안하지 않았다.

세계 최저 출산율(1.08)을 기록 중인 한국의 자산 시장은 앞으로 어떻게 될까? 지난 9일 서울 하얏트 호텔에선 미래에셋투자그룹이 ‘인구와 자산(부동산＋주식)’을 주제로 포럼을 열었다.

 

◆“향후 10년은 괜찮다”

김경록 미래에셋투신운용 대표이사는 이날 “우리나라의 경우, 부동산과 주식을 많이 보유하는 연령대인 40~50대가 2015년까지 계속 증가하기 때문에 자산 시장 전망이 밝은 편”이라고 했다.

우리나라의 ‘베이비 붐’ 세대는 그 폭이 상당이 넓은 편이라고 한다. 1958~1974년(17년 간) 사이엔 매년 90만명 이상 태어났다. 총 출생자는 1600만명. 이들은 현재 33~49세의 중년층을 형성하고 있다. 부동산과 주식을 사려는 욕구와 경제력을 갖췄다.

또 매년 80만명 이상 태어난 ‘베이비 붐’ 세대는 1955~1983년(29년 간)으로 넓어진다. 총 출생자는 2580만명. 국내 인구에서 40~50대 비율은 2005년 27%에서 2015년 정점인 32%에 도달할 전망이다. 일본의 자산 가치가 최고조에 달했던 1990년 인구 평균연령은 약 39세인데, 우리나라는 2015년쯤 그 수준이 될 것이라고 한다.

우리나라 부동산 가격은 ‘붐 세대’가 결혼해 처음 집을 마련하던 시기인 80년대 초·중반 급등세를 보였다. 이후 200만호 공급 정책 등으로 안정기를 보냈다. 그러나 2000년대 들어 ‘붐 세대’의 가족 및 소득이 늘어나면서 다시 가격이 오르는 분위기다. 더 넓고, 더 좋은 집을 원한다는 것이다.

미국의 경우, 집을 처음 구입하는 나이가 우리나라보다 젊다고 한다. 모기지론을 활용한 뒤 평생 이를 갚는 구조이기 때문이다. 따라서 주택 수요가 갑자기 증가해 가격이 폭등하지는 않았다. 반면 우리나라는 먼저 조그만 집을 산 뒤 큰 평수로 늘리려는 수요가 많은 편이다.

이날 김경록 대표는 “자산 수요와 가격은 구분할 필요가 있다”고 했다. 특히 “부동산은 공급 정책이 가격에 중요한 변수가 된다”고 했다. 수요가 늘어도 공급이 뒷받침하면 가격이 폭등할 가능성은 상대적으로 낮아진다는 의미로 풀이된다.

국내 주식시장도 퇴직연금과 주가 상승 분위기 등을 감안하면 2020년까지 수요 기반이 지속될 것으로 내다봤다. 현재 우리나라의 주식 보유 비중은 40대＞30대＞50대 순이라고 한다.

그러나 “국내 시장은 부동산 등 실물 자산에 수요가 몰릴 상태여서, 실물자산 가격이 폭등해 버블이 붕괴하고 성장률 하락 등의 악순환이 겹치면 장기 침체에 빠질 가능성이 있다”고도 경고했다. 그는 “자산 가격은 2010년대까지 호조를 보이겠지만 부동산이 먼저 꺾이고 주식, 장기채권 순이 될 것”이라고 내다봤다. 물론 인구가 자산 가격을 결정하는 유일한 변수는 아니다.

한편 박현주 미래에셋그룹 회장은 “인구 구조는 경제의 강력한 성장 엔진이자 미래 예측의 확실한 수단”이라고 했다.

 

◆일본과 미국은 어떻게 될까?

일본 다이이치투자고문㈜의 사모무라 미쓰오(下村三郞) 사장은 이날 포럼에서 “일본과 미국의 경우, 40세 인구수와 주가 지수는 함께 움직인다”고 발표했다.

왜 40세가 기준인지에 대한 설명은 없었지만, 40세 인구수가 증가하면 주가도 같이 올랐고, 반대로 감소하면 주가가 떨어졌다는 도표를 제시했다. 그는 “40세가 돈을 많이 쓰는 시기”라고만 했다.

일본의 경우, 40세 인구수가 최대(270만명)가 됐던 1989년 닛케이다우 지수가 3만8000여선까지 치솟았다. 이후 40세 인구 감소와 함께 닛케이다우 지수도 뚝 떨어졌지만, 2000년대 들어 다시 40세 인구가 증가하자 주가도 상승 곡선을 그리는 형태이다.

미쓰오 사장은 “일본 40세 인구는 2012년까지 계속 증가하기 때문에 그 때까지 전망이 밝다”고 했다.

미국도 40세 인구가 430만명에 이르렀던 2000년 무렵 S&P500 지수가 최고가에 도달했다. 그는 “미국 주가는 40세 인구가 계속 감소하는 2013년까지 약세를 보이다가 다시 상승할 것”이라고도 했다.

일본의 지가 상승률도 37~40세 인구수에 따라 움직이는 경향을 보였으며, 영국도 35~44세 인구비와 대형 주택 수요가 연동했다는 통계자료(출처:유로스타)를 제시했다. 미쓰오 사장은 “일본은 37~40세가 주택을 취득하는 시기”라고 했다.

한편 인구 피라미드 구조가 삼각형 형태인 젊은 국가로는, 인도·베트남·남아프리카·인도네시아·브라질·이슬람 국가 등을 꼽았다. 젊은층 인구가 많을수록 개인 소비 증가율이 높다는 것이다.